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土哋儲備巨幅增值凸現市場并購玄機

发布时间:2019-11-18 18:40:50 编辑:笔名

银基发展(000511)主营土地整理、房地产开发、酒店经营公司拥有丰厚的土地储备资源,2000年公司利用募集资金投资开发的沈阳浑河北岸废弃地整理项目被列为国家有关部门土地整理示范项目,该项目于2002年基本完成,开发整理205万平方米土地按照项目的原始规划,其中140万平方米建设一个公园,另外65万平方米经七通一平后归银基发展所有2002年銀基發展在沈陽渾北項目區開發建設了五里河-東方威尼斯一期工程,并轉讓了部分土地資源目前,银基发展拥有的65万平方米土地,除了已开发和转让的部分,控制的沈阳浑北土地储备还有48.5万平方米,拥有权益40万平方米,这些土地的账面平均成本为每平方米2165元,如今该地区土地已经得到了巨幅增值

土地储备巨幅增值

资料显示,位于银基发展浑北项目区以北约1.5公里左右的土地,早在2004年时的拍卖价格就达到了每平方米8000元今年4月29日,与该公司浑北项目区一河之隔的浑南新区的土地拍卖达到了每平方米15500元据此,银基发展储备的浑北土地应该在每平方米10000元以上,而公司拥有的40万平方米土地资产价值应该在40亿元人民币左右比照银基发展相应的土地账面值,将增值4.68倍;比照公司目前11.7亿元的净资产,银基发展净资产重置后将增加31.5亿元,每股净资产接近12.8元

公司土地储备实现巨幅增值的原因主要有以下几个方面其一:公司取得土地的时间较早,当时沈阳浑河两岸尚未得到大规模的开发,周边土地价值较低但是,近年来沈阳市委、市政府提出了把浑南新区建设成"北方浦东"的目标,参照世界着名滨水城市的治河模式改造浑河,对浑河南北两岸的建设做出了详细规划,把浑河及其两岸建设成集自然、休闲、娱乐、住宅于一体的观光旅游居住地带目前五里河公园已经建成,浑南地区开发已具备了一定规模,浑河已成为沈阳市城市中心的内河,人文居住环境得到了空前的改善,成为沈阳市新一代"白领族"的聚集区另外,2008年奥运会足球赛小组赛将在该地区举行,将进一步刺激该地区土地价格的提升;其二:由于浑北土地是国家有关部门的首例土地整理示范项目,该项目将废弃的河滩地整理成了合格的建设用地,提高了浑河的防洪能力,改善了浑河两岸的自然环境,得到了有关部门的政策支持,所以公司获取土地的成本较低;其三:随着浑南地区的大规模开发,浑南地区规划内的土地供给已趋于紧张,另外,该地块也是浑河水系沈阳城市段的绝版地块,具有较大的增值潜力

本来沈阳浑北土地项目早该启动,并从2002年起就持续地为银基发展提供大量的收入和利润,但因沈阳市的整体规划一直悬而未决,所以才延误至今6月1日银基发展发布公告称,沈阳市政府召开银基浑北土地项目专题市长办公会议,进一步明确了该公司拥有的65万平方米建设用地归公司所有,并在全市整体规划框架下加快实施至此,因沈阳市总体规划原因而被搁置的银基发展土地开发项目有了完整的说法,该项目的投资价值也突然显现,全面启动后将成为公司主要的效益增长点,为公司带来可观的经济效益

项目持续时间长经济效益丰厚

沈阳市房地产信息中心发布的信息显示,截止2005年3月末,银基发展浑北项目所在地的沈河区商品房住宅平均价格为5267元/米,银基发展浑北项目一期--东方威尼斯的临水住宅最高房价达到了7400元/米,最低价为4800元/米如果按容积率3倍计算,银基发展储备的40万平方米土地可开发商品房面积120万平方米如果每年开发20万平方米,可以开发6年,按该地区目前的平均房价每平方米5500元粗略计算,公司未来6年每年可实现销售收入11亿元,6年可累计实现销售收入66亿元比照银基发展在沈阳的另外一处高档住宅项目"地王国际花园"的相关经营指标(地王国际花园的土地成本高于浑北项目区),未来浑北土地项目每年能够给公司带来1.87亿元的净利润,折合每股收益0.69元6年合计将给公司带来11.22亿元的净利润,折合每股收益4.16元考虑到沈阳作为东北地区的中心城市,近年来每年GDP增长在12--15%之间,如果未来六年沈阳中心城区房价每年递增5%,则浑北项目未来6年总计将给公司带来75亿元的销售收入,12.75亿元的净利润,折合成每股收益为4.73元

潜在的二级市场并购目标

在宏观调控、城市化进程不断加快和人民币增值预期的大前提下,对于房地产公司来说,谁拥有了土地,就拥有了未来,掌握的土地资源愈多,发展空间就愈大土地作为目标资源,作为最佳的资源储备方式,将成为房地产企业整合的关键,因此房地产上市公司在并购重组方面存在巨大空间银基发展目前控制的沈阳浑北土地为48.5万平方米,价值在50亿元左右在本次股改中,非流通股东采用了资本公积单向转赠的方式,这样,在公司股改完成后,控股股东--沈阳银基集团持有上市公司6994.86万股,占公司总股本的比例下降至20.7%即使复牌后不做除权处理,按公司股改前收盘价每股6.03元计算,在二级市场收购银基发展并达到控股的目标仅需4.2亿元,从而间接控制该公司持有的价值近50亿元的土地储备目标这是股改带给市场的一次重大并购机会

投资风险

国家对房地产业进行调控,可能影响房地产市场的需求,进而对公司经营业绩产生影响

———银基发展(000511)投资价值分析报告

投资要点:公司在沈阳浑北地区的40万平方米土地储备重估后价值应该在40亿元人民币左右,比公司土地资产账面值将增值4.68倍;比公司目前的11.7亿元的净资产,银基发展净资产重置后将增值31.5亿元,股改完成后重估每股净资产将达12.79元

股改完成后,控股股东的持股比例将下降到20%左右,如果复牌后公司股价按照股改前收盘价每股6.03元计算,在二级市场收购7000万股控股银基发展仅需4.2亿元,即可间接控制该公司持有的价值近50亿元的土地储备目标

低成本的土地储备,将转化成公司持续稳定的收入和利润来源如果未来6年沈阳中心城区房价每年递增5%,浑北项目未来6年总计将给公司带来75亿元的销售收入,12.75亿元的净利润

投资建议:考虑到公司土地储备的巨幅增值,股改完成后重估后每股净资产将达12.79元,按照市净率0.8倍计算,公司股票的合理定价相对于目前的市场股价还有较大的上涨空间

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